Impuesto a las Transferencias de Inmuebles

Por José Herrera

Este trabajo tratara las transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país (por ejemplo la venta de una casa o departamento o de  un campo o de aportes de capital a sociedades), pero solo los realizados por todas las personas físicas o sucesiones indivisas que no lo hacen en forma habitual. Se pondrá énfasis en el caso de transferencia de vivienda única (casa- habitación).

Las transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país realizados por las personas físicas o sucesiones indivisas que no lo hacen en forma habitual, esta alcanzada por el impuesto a las transferencias de inmuebles, creado por la ley 23.905.

Esta normativa considera transferencia de inmuebles: “a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición, excepto la expropiación, por el que se transmita el dominio a título oneroso, incluso cuando tales transferencias se realicen por orden judicial o con motivo de concursos civiles”.

Este impuesto grava la venta del inmueble con una tasa del 1,5% sobre el valor total de la operación y procede la retención por parte del escribano en los términos de la RG (DGI) 3319.

También puede ser agente de retención el adquirente del boleto de compraventa si obtiene la posesión y los cesionarios de boletos de compraventa si en ese mismo acto obtienen la posesión.

Excepciones:

• Cuando fuere aplicable el impuesto a las ganancias.
• Cuando el inmueble que se transfiere pertenece a  miembros de misiones diplomáticas y consulares extranjeras, a su personal, y a sus familiares, se encuentran exentas, con las limitaciones que establezcan los convenios internacionales aplicables.
• Igual tratamiento del inciso anterior se aplicará a los inmuebles de los miembros de las representaciones, agentes y  sus familiares, que actúen en organismos internacionales de los que la Nación sea parte, con las salvedades que se establezcan en los pertinentes convenios internacionales.
• Cuando se efectúe la opción prevista por el art. 14 de la ley:

Es el caso del vendedor que transfiere su único inmueble con características de vivienda y/o terreno y se compromete a adquirir dentro del plazo de un año otro inmueble con igual destino. El año puede ser desde el momento de la venta, y también al revés, desde el momento de la compra y hasta la venta del bien que poseía con anterioridad.

El vendedor deberá efectuar una declaración jurada en tal sentido.

Venta de vivienda única. Opción de reemplazo:

Es el ítem d) del apartado anterior. La opción deberá ser manifestada al momento de la escrituración o al suscribirse el boleto de compraventa cuando en el mismo se entregue la posesión, el que fuere anterior.

Al ejercer la opción de venta de única vivienda y/o terreno con el fin de adquirir otra destinada a casa-habitación propia, hay dos posibilidades:

A) el valor de transferencia sea igual o inferior a $ 102.300.- el titular del inmueble a transferir solicitará la exclusión por alguno de los trámites que se indican a continuación:

1. vía Internet por medio de transferencia electrónica de datos ingresando con clave fiscal al sitio Web de la AFIP, en la opción "Trámite Simplificado OnLine", comunicar con carácter de declaración jurada la opción ejercida.

 De ser aprobada la opción, el solicitante podrá imprimir el pertinente certificado. El rechazo al ejercicio de la opción será comunicado al interesado a través del sitio Web. En tal caso el solicitante podrá iniciar nuevamente el trámite de acuerdo al inciso siguiente:

2. Mediante la asistencia del Centro de Información Telefónica (0800-999-2347), en cuyo caso y de corresponder, se le indicará el número de "certificado de no retención" a efectos de que pueda imprimirlo el solicitante o el escribano o funcionario interviniente desde el sitio Web institucional mediante la respectiva clave fiscal.

B) el valor de transferencia sea superior a $ 102.300: quien vende  deberá solicitar el certificado de no retención con una antelación mínima de 20 días corridos al de la celebración del acto que genere el deber de retener.

La solicitud se deberá confeccionar utilizando alguno de los siguientes procedimientos:

1. – Generar formulario mediante el programa aplicativo denominado "AFIP-DGI - Transferencias de inmuebles”. Luego la información cargada se suministrará vía Internet mediante transferencia electrónica de datos ingresando con clave fiscal al sitio web del AFIP.

Se podrá hacer un seguimiento vía Internet de los procesos de control formal, ingresando al mencionado sitio Web -Servicio "Transferencia de inmuebles" opción "Confirmar solicitud régimen general, para constatar la efectiva transmisión de los datos y el número asignado a la solicitud.

Dicha solicitud deberá formalizarse posteriormente mediante la presentación de un formulario multinota adjuntando los elementos que se detallan a continuación, como requisito para la recepción del trámite por parte de este Organismo:

• Copia del formulario de declaración jurada N°145/4 (confeccionado mediante el programa aplicativo).
• Acuse de recibo de la transmisión de la solicitud vía Internet.
• Si el solicitante es representado por otra persona, presentar copia de la documentación que respalda la personería invocada por el presentante, el cual deberá estar facultado para representar al solicitante ante esta administración Federal.
• Copia de la documentación respaldatoria de la propiedad del inmueble a transferir.

2 - Ingresar al sitio Web de la AFIP utilizando la respectiva clave fiscal - Servicio "Reemplazos de inmuebles mayor a $102.300. Transacción Web" -

Dicha solicitud deberá formalizarse posteriormente mediante la presentación de un formulario multinota (F 206/M) adjuntando los elementos que se detallan a continuación, como requisito para la recepción del trámite:

• Copia de la documentación respaldatoria de la propiedad del inmueble a transferir.
• Si el solicitante es representado por otra persona, presentar copia de la documentación que respalda la personería invocada por el presentante, el cual deberá estar facultado para representar al solicitante ante esta administración Federal.

3 - Comunicándose al Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) de este organismo, el cual brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante.

Dicha solicitud deberá formalizarse posteriormente mediante la presentación de un formulario multinota (F 206/M) adjuntando los elementos que se detallan a continuación, como requisito para la recepción del trámite por parte de este Organismo:

• Si el solicitante es representado por otra persona, presentar copia de la documentación que respalda la personería invocada por el presentante, el cual deberá estar facultado para representar al solicitante ante esta administración Federal.
• Copia de la documentación respaldatoria de la propiedad del inmueble a transferir.

Tener en cuenta que en la presentación se deberán exhibir  las copias y los originales de la documentación de acuerdo a lo establecido precedentemente, o en su defecto  copias autenticadas.