III.- Apertura Básica del Costo de Obra

Hemos mencionado que el “insumo básico” de nuestro trabajo será el costo de obra proyectado y que este se encuentra relacionado con el valor por metro cuadrado de obra estimado por el productor y con los metros cuadrados de obra a desarrollar. Para nuestro caso testigo nos han provisto los siguientes datos (reflejados en el capítulo anterior).

De la consulta realizada al planificador inmobiliario se nos indica que el costo de construcción estimado en $ 9.990,00 INCLUYE IVA situación por la cual deberemos, en primer lugar, obtener información de parte del constructor en cuanto a la composición por rubro del costo de obra y su desagregación en cuanto a componentes de MANO DE OBRA y MATERIA PRIMA a los efectos de estimar las alícuotas del IVA aplicables a cada adquisición.

a.- Distribución del costo de obra estimado en “Rubros Generales de Obra”

Obtenido el costo de obra estimado sobre la base de un procedimiento de valores estándar será entonces necesario asignar o distribuir el mismo entre los diferentes rubros (realizándose en esta etapa de planificación a nivel general) que conformarán el emprendimiento. Para ello el constructor conoce previamente el producto que desea obtener y posee una asignación o distribución de costos de obra que utiliza de manera estándar.

Naturalmente dentro de cada rubro encontraremos partidas que conformarán los sub rubros y para cada sub-rubro debemos tener en cuenta que se desarrolla por medio de adquisición de materiales o prestación de servicios de mano de obra impactando esta consideración en dos variables que se mostrarán fundamentales para este tipo de proyecto:

1.- la capacidad de acopio (si el rubro en cuestión contiene costos asignables a adquisición de bienes entonces su valor será fácilmente acopiable, no así con la mano de obra o los servicios que se requieran contratar).

2.- la alícuota del Impuesto al Valor Agregado (dado que, de construir inmuebles para vivienda, la venta la mayoría de los insumos de obra se encuentran alcanzados al 21% pero la mano de obra se encuentra alcanzada al 10.5%).

Asimismo, es importante trabajar con un apertura por sub-rubros dado que si bien cada rubro puede demandar inversiones financieras en una determinada etapa del desarrollo, a los efectos de lograr una eficiente administración del dinero y realizar mejores previsiones en cuanto a valores impositivos involucrados en cada una de las erogaciones a practicar (como ser la alícuota del impuesto al valor agregado relacionada con el bien o servicio a adquirir, el régimen de retenciones aplicables al pago que se debe realizar o alícuotas de percepciones impositivas a sufrir) que dependerán, en gran medida, del proveedor con quien se esté contratando y de la magnitud de la operación económica será prudente realizar la mencionada apertura.

A modo de ejemplo se cita para el punto expuesto, en el proyecto bajo estudio y conforme la etapa en la que se presenta, encontramos la asignación de porcentuales de costos de obra estimados a nivel rubro.

En un posterior paso deberá realizarse la asignación, respetando el porcentual general para el rubro, a nivel sub-rubro.

Para el rubro “Trabajos Preliminares bien podríamos encontrarnos posteriormente con la siguiente apertura:

Pese a lo dicho, siendo que se está trabajando con el objeto de obtener las primeras estimaciones para el negocio bajo estudio, estas proyecciones iniciales de costos proyectados son recibidas en forma global a nivel RUBRO de obra teniendo en cuenta, para proyectos de similares características, las incidencia respecto del total del costo de obra de cada uno de los rubros bajo estudio.
Siendo que la mezcla de rubros y su distribución porcentual dependerá de consideraciones propias de quien diseña el proyecto el dato así obtenido se presenta razonable para realizar toda estimación financiera futura.

Se puede observar que encontramos distribuidos conforme la incidencia planificada para cada RUBRO DE OBRA el total del COSTO DE OBRA PROYECTDO inicialmente en $ 11.988.000,00.

b.- Composición interna en cada rubro. Mano de Obra vs Materia Prima

Como se mencionara en puntos anteriores, la construcción de inmuebles para vivienda presenta la particularidad de estar sometida a dos alícuotas en el impuesto al valor agregado (al margen de las alícuotas reducidas en el impuesto de las que pueden gozar ciertos productos insumos de la obra bajo estudio). Es por este motivo que se presenta necesario no solamente conocer la distribución de costos a nivel rubro (y se presenta conveniente el estudio posterior a nivel sub-rubro) sino que requeriremos conocer la composición o asignación entre Mano de Obra y Materias Primas para cada rubro debido a que el pago de cada uno de los insumos requeridos conllevará un valor que se afectará al Impuesto al Valor Agregado que, en un primer momento, afectará el flujo de fondos del emprendimiento y, en momento de proceder a las escrituras traslativas de dominio representará un crédito tributario para aplicar contra el impuesto devengado por el mencionado acto por lo cual su presupuestario y planificación posee dos ventajas para el planificador presupuestario:

1.- mejorar la estimación de requerimiento de fondos del proyecto

2.- conocer o estimar el crédito tributario para el momento del otorgamiento de la escritura traslativa de dominio que permitirá, como veremos mas adelante, planificar el “cierre tributario” de la estructura fiduciaria.

En el marco de lo hasta aquí expuesto, presentamos el cuadro mejorado de asignación de costos presupuestados por rubros:

Conforme se aprecia, se han agregado tres columnas que representan el porcentual que, del valor del rubro, es insumido en bienes o servicios que soportan una imposición equivalente al 21 % en el impuesto al valor agregado, en bienes que soportan una imposición del 10.5% en el impuesto al valor agregado y aquellos que, por ser adquiridos a contribuyentes MONOTRIBUTISTAS, al estar exentos del mencionado impuestos, no representa este una erogación financiera para el fideicomiso.

Una nota de color

Parte de la tarea del planificador financiero y tributario es estimar los créditos tributarios al momento de dar por concluido el objeto del fideicomiso inmobiliario. En lo que hace a construcción de inmuebles para viviendas, siendo que la mayoría de los insumos de obra son adquiridos a contribuyentes alcanzados por el 21% de a alícuota impositiva en el impuesto al valor agregado y que el impuesto que soporta el fideicomiso por la obra entregada se encuentra en un valor del 10.5% es común encontrarnos con saldos a favor en el Impuesto al Valor Agregado que, al no poder ser compensable contra otras deudas tributarias terminan por representar un costo adicional de obra. Por lo expuesto será INDISPENSABLE que, una vez determinado el financiero de la obra y las proyecciones finales se proceda a estudiar la “mezcla tributaria” de las operaciones comerciales que el fideicomiso debe realizar a los efectos de no realizar inversiones en tributos que luego no serán compensables. Este punto será tratado en el último punto del presente escrito.