Ley de Alquileres

Tal y como hemos venido señalando en trabajos recientes: el turno de los alquileres debía llegar inexorablemente. Y llegó.

En una economía inflacionaria la suba de los precios es una constante que sólo se morigera temporalmente ante la intervención de los funcionarios en determinadas áreas. Por lo general, tal intervención llega primero a aquellos rubros que se consideran de primera necesidad, provocando distorsiones, merma de calidades y de embalajes, cambios en la composición básica de los productos, aparición de marcas alternativas y toda la gama de artilugios tendientes a escapar tanto como sea posible de la rigidez controladora que pretende sostener de manera estática el precio de productos cuya dinámica es, por definición, cambiante. Para decirlo de otro modo, los precios relativos de todos los bienes se modifican de modo permanente en función de oferta y demanda, aparición de sustitutos, variación de precios internacionales de las commodities, etc. Y además, todos ellos tienden a subir en moneda local dado que la misma se desvaloriza cotidianamente por la emisión casi constante que hace el Estado para comprar divisas a un precio superior al que valen, con el pretendido fin de volver competitivo aquello que no lo es.

Los gobiernos suelen confundir (o tal vez desean que se confunda) la suba de los precios con los márgenes de rentabilidad de las empresas o las debilidades que pudieran existir en las llamadas cadenas de distribución. Sin embargo, la inflación se produce igual aún en condiciones de rentabilidad nula, o incluso durante períodos de grandes pérdidas. No hay que olvidarse que en los 70 y en los 80 la mitad de la economía estaba virtualmente en manos del Estado, perdía enormes cantidades de dinero (al punto de que varias empresas públicas mostraban patrimonios netos negativos) y sin embargo se llegó a la hiperinflación.

De estas cosas hemos hablado bastante en numerosos artículos en el último año y medio.

Lamentablemente, el intervencionismo se extiende como una gran mancha de aceite, ya que meter la mano en el precio de un producto produce cambios en los precios de otros modificando así la relatividad de tales precios y produciendo distorsiones que requieren nuevas intervenciones.

Si repasamos hechos recientes veremos que desde factores absolutamente ajenos a nuestras decisiones como país, tales como la suba de los precios del petróleo o de los lácteos, hasta cuestiones climáticas que incidieron en determinados vegetales han llevado al gobierno a Intervenir tratando de paliar o eliminar lisa y llanamente cualquier incidencia en los precios de bolsillo mediante subsidios, “acuerdos”, controles, piquetes o lo que fuera. Al mismo tiempo, desde la ortodoxia más flagrante, el Banco Central se ha dedicado una y otra vez a quitar de circulación los pesos emitidos con el único objeto de comprar excedentes de dólares provenientes de exportaciones a precios superiores a los de mercado.

Y, para no abundar, poco a poco fueron comenzando a caer en la volteada los precios de bienes de todo tipo, y luego los costos. Hace pocos días se habló de un control sobre los precios de los automóviles. Y finalmente, como no podía ser de otra manera, le llegó el turno a los alquileres.

¿Por qué suben los alquileres? Las razones son varias. Pero es preciso exponerlas brevemente al menos. Las enumeraremos para no extendernos demasiado.

1. Tenemos inflación producto de la política monetaria del gobierno. Es decir tenemos emisión espuria de moneda para comprar a propósito a precios caros las divisas que podrían adquirirse más baratas.
2. La ley de alquileres es una ley de orden público que obliga a los propietarios a celebrar un contrato por un determinado lapso mínimo (en general dos o tres años según los casos), y al mismo tiempo otra ley (la de convertibilidad) impide toda forma de indexación o ajuste en los valores fijados en todo el lapso legal.
3. Las tasas de interés para créditos hipotecarios, si se consideran los costos colaterales (costo de hipoteca, seguros de vida y de incendio, etc) no bajan del 28% aproximadamente. Además, por lo general se trata de tasas variables y mediante la aplicación del llamado sistema francés, que es aquel en el cual en los primeros años se pagan casi exclusivamente intereses, quedando el capital para el final.
4. Tales tasas de interés convierten en muy costosas las cuotas para quienes desean comprar o construir su vivienda.
5. A su vez dichas tasas, de por sí altas por la incertidumbre inflacionaria y jurídica, se incrementan adicionalmente porque están prohibidas las ejecuciones por deudas hipotecarias de las llamadas viviendas únicas.
6. El riesgo esperado de que se intervenga en el mercado inmobiliario torna más incierto el panorama haciendo que quienes se arriesgan a alquilar pretendan un precio aún mayor.
7. Los antecedentes de intervencionismo estatal (como la vieja ley de alquileres que mantuvo congelados los valores por más de 30 años, a tal punto que el monto se había reducido por efecto de la inflación a unas pocas monedas que no alcanzaban siquiera para pagar los impuestos de la propiedad)..

Existen otras razones a considerar, pero en búsqueda de una cierta brevedad, nos limitamos a las referidas.

Obsérvese que mientras el propio Estado efectúa el presupuesto tomando en cuenta una tasa de inflación esperada en torno del 11%, la ley impide que los contratos entre particulares contemplen de alguna forma ese efecto. Un contrato a 3 años de persistir las tasas de inflación actuales (aún con la represión de los controles de precios), con un monto de alquiler fijo, hace que éste se deprecie al cabo de los tres años en un porcentaje cercano al 40%. Este sólo elemento hace que quien se anime a alquilar un inmueble, trate de “cubrirse” arrancando desde lo más arriba posible.

Las condiciones señaladas en los puntos precedentes, hacen que estos precios elevados sean pagados por el mercado, condición sine qua non para que tales precios existan. Esto es obvio de toda obviedad pero hay que insistir en señalarlo: ningún precio es tal si no hay quien lo pague.

En momentos de escribir estas líneas, se asegura desde las altas esferas gubernamentales, que se pretende lograr una regulación mediante acuerdos, fideicomisos de los fondos de garantías, registros en la AFIP, etc. Todo ello, como es obvio, redundará en una retracción de la oferta, y también en una baja del ritmo de la construcción, que es uno de los rubros que más ha crecido en los últimos años.

Realmente es una lástima que la línea ideológica de este gobierno haya terminado por considerar definitivamente salvaje al mercado y definitivamente salvador al intervencionismo. Se ha cambiado la línea de la evidencia. Aquello que no puede venderse al precio que la gente paga porque el Estado lo impide, merma su calidad y termina escaseando. Mientras tanto, aquello que el Estado paga más caro de lo que vale, como la divisa, y lo hace mediante emisión de moneda, parece ser la solución que le mundo entero no ha visto.

No deja de venir a nuestra mente el recuerdo de lo ocurrido a lo largo de décadas recientes en materia de alquileres. Tampoco deja de venir a nuestra mente el porqué de la enorme cantidad de dinero de argentinos que se dice está en cuentas del Exterior (según algunos cálculos se habla de 150.000 millones de dólares). Si pensamos que si tenemos dólares fuera del país cobramos intereses y además, si los ingresamos el Estado los paga más caro de lo que valen y además no tenemos problemas de intervencionismo como en el caso de tener una propiedad alquilada, tenemos la respuesta ante nuestros ojos. Cuestión de querer verla.

No hay que dejar de recordar que el propio presidente de la República, cuando era gobernador de su provincia, sacó del país el dinero de las regalías petroleras, precisamente para protegerlo.

Damos estos datos no para hacer consideraciones políticas, sino para señalar por dónde corre eso que damos en llamar el eje de la evidencia. El turno de los alquileres ha llegado, lamentablemente. Muchas propiedades bajarán su valor, como bajaron las vacas cuando se prohibieron las exportaciones. Muchos dejarán de construir y muchas propiedades quedarán desocupadas y cerradas por mucho tiempo, aumentando el déficit habitacional. Y también mermará la construcción.

Porque con independencia de lo que se haga, el daño ya está hecho. Ser propietario en la Argentina termina siendo una carga. Piénsese si no en los años recientes y no sólo en materia de alquileres. El llamado plan Bónex, el corralito, el corralón, la devaluación, la pesificación asimétrica en contra de los acreedores, la prohibición de ejecutar deudas hipotecarias, etc. El camino puede estar empedrado de buenas intenciones, pero la realidad muestra otra cosa.

Buenos Aires, 4 de agosto de 2006

HÉCTOR BLAS TRILLO

Contador Público